自贡市人民政府文件
自府发〔2019〕5号
自贡市人民政府
关于印发《自贡市住宅专项维修资金管理办法》的通知
各区、县人民政府，高新区管委会，市级各部门：
2019年3月19日，自贡市第十七届人民政府第56次常务会议审议同意《自贡市住宅专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
自贡市人民政府
2019年4月9日
自贡市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强住宅专项维修资金管理，建立房屋维修保障机制，维护业主合法权益，实现维修资金的安全、规范、合理使用，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）和《自贡市物业管理条例》等法律法规规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住宅（含征收安置房）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施、二次供水、供电及共用设施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市住房城乡建设局会同市财政局负责本市各区（含高新区，下同）维修资金管理工作的指导和监督。
市住宅专项维修资金管理中心具体负责本市各区维修资金交存、使用和日常管理工作。
负责不动产交易、权属登记、电梯质量监督、消防监督管理等部门按照各自职责，做好维修资金管理的相关工作。
审计部门按职责对代管的维修资金进行审计监督，相关单位和个人应当依法接受审计。
街道办事处（乡镇政府）按照规定职责，做好本辖区内维修资金的相关工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法规定交存维修资金：
（一）商品住宅，但属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢（栋）住宅结构相连的非住宅。
上述物业属于已售公有住房的，购房人和售房单位应当按照本办法规定交存维修资金。
业主交存的维修资金属于业主所有。
公有住房售房单位交存的维修资金属于售房单位所有。
第七条 商品住宅的购房人应当在购买房屋时，按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金。购房人交存维修资金后，因合理原因退购或换房的，其交存的维修资金由开发建设单位负责垫退。尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存，商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。
商品住宅项目中属全体业主共有的公共配套用房不交纳维修资金。
首期维修资金交存标准如下：
（一）未配备电梯的房屋（含营业性房屋），应当按照本市未配备电梯住宅建筑安装工程每平米造价的5%交存；
（二）配备电梯的房屋（含营业性房屋），应当按照本市配备电梯住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存；
（三）配建的车位车库，应当按照本市未配备电梯住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
市住房城乡建设局会同市财政局，根据本市住宅建筑安装成本的市场变化情况，适时调整并公布首期维修资金的交存标准。购房人按照所拥有物业取得预售证时公布的维修资金交存标准交纳首期维修资金。
第八条 开发建设单位核实购房人交存维修资金后，方能与购房人签订商品房买卖合同。购房人未按照本办法规定交存首期维修资金的，其商品房买卖合同不予办理网签备案。
开发建设单位和业主在办理房屋权属预告登记时，应当向不动产登记机构提交开发建设单位和业主全额交存首期维修资金的票据；在办理房屋权属首次登记时，开发建设单位应当向不动产登记机构提交维修资金交清凭证。
第九条 征收安置实行产权调换和被征地农转非安置的房屋，首期维修资金由征收安置责任主体承担，在办理产权首次登记手续前，按本办法规定交存，其交存的维修资金归被征收安置户所有。征收安置房交存主体未按规定交清征收安置房维修资金的，不予办理房屋首次登记等相关手续。
第三章 管 理
第十条 市住房城乡建设局和市财政局应当引入市场竞争机制，选择符合条件的商业银行作为本市维修资金的专户管理银行。市住宅专项维修资金管理中心应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设维修资金专户。
开设的维修资金专户，应当建立维修资金明细账，以建筑区划为单位按幢立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。
第十一条 业主大会成立前，维修资金由市住宅专项维修资金管理中心统一代管。业主大会成立后，业主大会依法表决维修资金管理方式。
业主大会决定自行管理维修资金的，业主委员会应当持划转维修资金申报表、业主委员会备案回执、维修资金管理规约等相关资料到市住宅专项维修资金管理中心申请划转自管。
符合办理条件的，经市住宅专项维修资金管理中心签署意见后，由业主委员会依据专项维修资金管理规约在维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并告知市住宅专项维修资金管理中心。市住宅专项维修资金管理中心应当及时通知专户管理银行将代管的专项维修资金余额划转至该账户。
维修资金管理规约应当对资金账户管理、资金续交和补充、资金使用和监督、违约责任等事项作出约定。维修资金管理规约示范文本由市住宅专项维修资金管理中心拟订。
第十二条 专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。其具体内容在专户管理协议中约定。
维修资金自存入专户之日起计息，按照中国人民银行规定的利率结息并转入业主分户账。
第十三条 代管的维修资金财务管理和会计核算，应当执行财政部门有关规定，财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第十四条 维修资金专用票据的管理，应当按照省财政行政管理部门有关规定执行。
第十五条 市住宅专项维修资金管理中心应当会同市住房城乡建设局和市财政局根据维修资金总额、使用计划等因素，制定安全合理的保值增值方案，在专户管理银行进行组合存储，如购买国债、定期存款、协定存款。购买国债以及存储利息收益一并分摊转入业主分户账滚存使用。
禁止利用住宅专项资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第十六条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，由市住宅专项维修资金管理中心向业主委员会或者物业管理委员会发出续交通知。业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主及时续交，续交后分户账面维修资金余额应当不少于首期应交存金额。
续交方式、标准等具体事项，由全体业主在管理规约中约定，续交方式可以选择一次性或按月续交等；未建立管理规约但已设立业主大会的由业主委员会拟订续交方案；未设立业主大会的由业主代表或者物业管理委员会在街道办事处（乡镇政府）的指导下拟订续交方案，经业主依法表决同意后实施。
业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，除按照本办法规定可用于维修资金应急使用外，其他维修项目不得动用维修资金。
第十七条 未归集维修资金的物业区域，可由业主委员会或者物业管理委员会制订补建方案，经业主大会按法定程序表决通过后由业主委员会或者物业管理委员会负责具体实施。物业所在地街道办事处（乡镇政府）应当给予指导协调。具体可参照下列方式补建维修资金：
（一）一次性补建：业主按照表决通过的补建方案及时将补建的首期维修资金交至业主委员会或者物业管理委员会，由其按幢、房屋门户号做好归集明细账，并统一交存至维修资金专户。
（二）分期交存：由业主委员会或者物业管理委员会按物业区域使用年限、建筑面积、设施设备现状等计算本小区房屋每月（每年）补建基数，业主以年度、季度或月份分期交至业主委员会或者物业管理委员会，由其按幢、房屋户门号做好归集明细账，并定期交存至维修资金专户。
（三）其他符合法律法规规定的方式。
补建维修资金的物业区域，每户补建的维修资金在达到按本市维修资金交存标准计算的首期维修资金数额后即补建完成。
同一物业区域内因历史原因未建立维修资金的楼栋，应按照本办法规定方式进行补建。补建标准与该物业区域已交存首期维修资金的楼栋一致。
公有住房的补建，售房单位应将原售房款中提取的20%维修资金交存至专户，由业主补交的部分由业主大会（或者业主代表）参照续交规定决定。
物业服务企业应当主动配合维修资金续交、补建工作。
第十八条 房屋所有权转移时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，双方另有约定的除外。
业主申请房屋产权转移登记时，原业主未交存维修资金或者业主分户账面余额不足规定标准的，应当由转让当事人协商足额交存，不动产登记部门凭已足额交存维修资金的相关凭证及其他法定要件办理房屋所有权登记。
第十九条 利用建筑区划住宅共用部位、共用设施设备经营所得公共收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充维修资金，分摊计入相关业主分户账。
公共经营收益及残值补充的比例及具体办法，由全体业主在管理规约中约定；管理规约未予约定的，由全体业主依法决定。
第二十条 房屋灭失的，业主持注销房屋所有权证证明、业主身份证明等材料，向维修资金管理部门申请提取其账户内的剩余维修资金，并办理注销手续。
第四章 使 用
第二十一条 维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需费用，从维修资金中列支，但本办法第三十一条另有规定的除外。
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的工程咨询、监理、鉴定、审计、招标服务及公证等相关费用，可以作为维修和更新、改造成本从维修资金中列支。
第二十三条 使用维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定分摊：
（一）全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（二）单幢或多幢住宅内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢或多幢业主按所拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（三）单元住宅内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内业主按所拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（四）用于两户或两户以上房屋的住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊；
（五）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊；
（六）售后公有住房使用维修资金的，由相关业主和公有住房出售单位按照所交存维修资金的比例分摊。业主承担的部分，按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（七）售后公有住房与商品住房之间使用维修资金的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业后，再按本条（一）（六）款的原则分摊。
业主分户账中维修资金不够支付所分摊费用的，差额部分由该业主承担；业主未交存维修资金的，应当由该业主补齐首期维修资金后方能使用。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位或者公有住房单位应当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。
第二十四条 使用维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定确定组织实施主体，但物业属于已售公有住房的，由公房管理单位组织实施：
（一）已选举产生业主委员会的，由业主委员会组织实施或委托物业服务企业组织实施；
（二）未选举产生业主委员会的，由物业管理委员会（业主代表）组织实施，或者由物业管理委员会（业主代表）委托物业服务企业组织实施。
（三）业主委员会换届期间或者业主委员会因其他情形不能正常开展工作的，经街道办事处（乡镇政府）确认后，可以由业主代表、业主代表委托的物业服务企业或者由居民（村民）委员会组织实施。
第二十五条 使用维修资金对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施主体应当提出使用方案，使用方案应当包括：维修和更新、改造的项目名称、工程费用预算、工程列支范围、分摊方式、施工方案及实施时间、工程涉及的相关单位及其选择方式、工程验收及决算方式等内容；维修和更新、改造的项目需经鉴定或者检测的，应当将鉴定、检测等证明材料作为使用方案的附件。
使用方案应当经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并在所涉及物业公共区域的显著位置进行公示。
第二十六条 业主大会可以在《管理规约》或者《业主大会议事规则》中约定维修资金使用表决方式，提高业主使用维修资金的决策效率。
鼓励利用网络、微信、电子邮件、短信等表决方式。
第二十七条 维修资金使用按照下列程序办理：
（一）提出使用方案。组织实施主体根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，编制维修资金使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于五日。按照本办法第二十九条应急使用专项维修资金的，应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。
（二）业主决策。由业主委员会、街道办事处（乡镇政府）组织相关业主依法表决通过使用方案。表决结果应当向相关业主公示，公示期不少于五日。
（三）审核备案和预算资金拨付。组织实施主体持维修资金使用申请表、表决结果及其证明、使用方案及工程费用预算、施工合同等材料，向维修资金管理机构备案，维修资金管理机构自受理之日起五个工作日内进行审核，符合使用条件的，维修资金管理机构通知专户管理银行以转账方式向施工单位划转首次维修资金。
组织实施主体在备案通过后方可与维修施工单位签订工程承包合同；未通过使用备案擅自维修的，维修资金管理机构不得支付维修费用；造成事故的，由相关责任人承担。
（四）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，组织实施主体应当根据相关规定和使用方案约定组织验收，并将验收结果向业主公示五日。公示期满无异议后，由组织实施主体持工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请办理结算备案。维修资金管理机构自受理之日起五个工作日内进行审核，符合结算条件的，通知专户管理银行以转账方式向施工单位划转扣除质量保证金后剩余决算资金。
质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向维修资金管理机构提出申请并备案，维修资金管理机构方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。
专项维修资金自管的，由业主委员会按工程进度分预付款、结算款和质量保证金三个阶段划转资金。业主委员会在划转资金前，需到市住宅专项维修资金管理中心办理维修资金拨款备案，专户管理银行对拨款备案资料和其他支取资料进行审核，符合规定的，及时以转账方式向施工单位划转维修资金。
使用维修资金对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造后，组织实施主体应当自工程费用结算完成之日起五日内，在所涉及物业公共区域的显著位置公示工程费用的结算及分摊等情况。
第二十八条 业主委员会、物业服务企业、相关业主和单位应按照公开、公平、公正的方式择优选择具有相应资质的施工维修单位。单项维修工程在5万元以下的项目，组织实施主体可以自行选择有相应资质的维修施工单位；5万元（含）至50万元的维修工程应当通过比选方式选择维修施工单位（参与比选的维修企业不少于3家）；20万元（含）以上的维修工程应当聘请监理单位实施监理；50万元（含）以上的维修工程应当通过招标方式选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。
施工合同应当约定维修资金按比例分期划转、工程质量保修期及保证金等内容，其中，首次划转比例不得超过工程费用预算总额的50％，工程质量保证金不得低于工程费用预算总额的5％。
维修资金工程决算金额超出预算金额10%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按使用程序重新申报。维修资金实际发生额低于预算金额的，按实际发生额进行结算。
第二十九条 发生下列符合维修资金应急使用情形，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，应当按照《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发〔2014〕445号）有关规定办理。
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；
（三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；
（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；
（六）消防设施设备严重损坏的；
（七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。
第三十条 组织实施主体未按照规定组织实施应急维修和更新、改造的，经房屋安全责任人、物业服务企业或者居民(村民）委员会申请，可以由街道办事处（乡镇政府）代为组织实施，所需费用从相关业主的维修资金分户账中列支。
第三十一条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用；
（五）按照国家有关法律法规和规章规定，不能使用维修资金的其他项目。
建设单位未按照《四川省物业管理条例》第二十一条规定书面报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建设单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。
第五章 监督管理
第三十二条 维修资金管理机构应当每年公布维修资金交存、使用、结存情况，并建立维修资金对账电子查询平台。
业主有权查询本人的维修资金结存情况。
业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的，可以要求维修资金管理机构复核。
第三十三条 维修资金的使用应当增强透明度。维修工程预（决）算明细表、业主签字等申报资料必须在公共区域显著位置公示不少于五天，并留存影像资料，维修公告、招标（比选）公告、资金使用金额等资料需在自贡市住宅专项维修资金公众服务平台上公示。
第三十四条 组织实施主体在申请专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
组织实施主体应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
市住宅专项维修资金管理中心在备案时应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。
第三十五条 维修资金管理使用过程中任何单位和个人有违反《住宅专项维修资金管理办法》第五章规定的，按照其规定由相关部门依法处理。
第三十六条 业主拒不续交或者交纳补建维修资金的，业主委员会、居民（村民）委员会、物业管理委员会或者受托的物业服务企业可以通过上门催交等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，管理机构可以按照个人信用信息管理有关规定依法将其纳入个人信用档案。
业主委员会在维修资金续交、补建、使用等过程中不履行职责的，由街道办事处（乡镇政府）督促其整改；逾期未整改的，可按法定程序对业主委员会及其成员进行罢免。
第三十七条 本市建立统一的维修资金管理信息系统。维修资金管理机构应当每季度向市住房城乡建设局、市财政局报送维修资金管理情况统计报表。
第六章 附 则
第三十八条 政府投资建设的保障性住房（含直管公房）由保障性住房的管理部门实施维护修缮，所需费用由保障性住房管理单位编报预算，经财政部门审核后拨付。
由房地产开发企业按相关政策规定在商品住宅小区配建的保障性住房，其房屋产权人在办理房屋权属首次登记时应当按照本办法规定交纳首期维修资金。
第三十九条 拥有两个以上所有权人的商业类非住宅，应当参照本办法建立专项维修资金。
第四十条 富顺县、荣县维修资金管理参照本办法执行。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。本市原出台的维修资金管理有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
信息公开选项：主动公开
抄送：市委办公室，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委监委机关，市法院，市检察院，自贡军分区。
自贡市人民政府办公室 2019年4月11日印发